경매 공매 차이, 한눈에 비교하고 바로 시작

경매 공매 차이, 한눈에 비교하고 바로 시작합시다.

경매와 공매, 제대로 알면 투자 성공률이 달라집니다

부동산 투자나 자산 매입을 고민할 때 '경매'와 '공매'는 가장 많이 접하는 용어입니다. 두 제도 모두 저렴한 가격에 부동산이나 자산을 취득할 수 있는 기회를 제공하지만, 진행 방식·주관 기관·법적 절차·명도(인도) 등에서 중요한 차이가 있습니다.

2025년 최신 투자 트렌드는 온라인 입찰, 절차 간소화, 정보 투명성 강화로 요약됩니다. 경매와 공매의 정확한 차이를 이해하면 비용과 시간을 절약하고, 불필요한 분쟁도 피할 수 있습니다.

---

경매 공매 차이, 한눈에!

1. 경매와 공매, 무엇이 다를까? 핵심 비교표

구분	경매	공매
주관 기관	법원	국가기관(한국자산관리공사, 국세청, 지자체 등)
목적	채권자 권리 보호, 채무 변제	세금·공과금 체납재산 환수, 공공자산 매각
입찰 방식	법원 현장 입찰(오프라인), 일부 온라인 가능	온비드 등 온라인 입찰(집에서도 가능)
진행 속도	일반적으로 6개월 이상	3개월 이내, 유찰 시 1주 단위로 재진행
가격 하락폭	유찰 시 20~30%씩 최저가 인하	유찰 시 10%씩 최저가 인하
잔금 납부	매각 확정 후 4주 이내 일시불	1~8주(금액별 상이), 분할납부·선납감액 등 유연한 방식
인도명령	법원 인도명령 가능(신속한 명도)	인도명령 불가, 명도소송 필요(명도에 시간·비용 소요)
대상 자산	주로 부동산, 일부 동산(자동차 등)	부동산, 자동차, 주식, 회원권 등 다양한 자산
정보 공개	법원 경매 사이트, 경매정보지 등	온비드 등 공공기관 사이트, 정보량은 경매보다 적을 수 있음

---

2. 경매란?

• 정의: 채무자가 빚을 갚지 못할 때, 채권자(은행 등)가 법원에 신청해 채무자의 재산(주로 부동산)을 강제로 매각하는 절차입니다.
• 주관: 법원
• 절차: 신청 → 감정평가 → 공고 → 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전
• 강제경매/임의경매: 강제경매는 소송을 통한 압류, 임의경매는 담보권 실행에 의한 경매로 구분됩니다.
• 인도명령: 낙찰자가 잔금 납부 후 법원에 인도명령을 신청하면, 점유자에게 퇴거를 명령할 수 있습니다. 일반 명도소송보다 빠릅니다.

---

3. 공매란?

• 정의: 세금이나 공공요금 체납 등으로 국가기관이 압류한 재산을 공개적으로 매각하는 절차입니다.
• 주관: 한국자산관리공사(캠코), 국세청, 지방자치단체 등
• 절차: 압류 → 공매결정 → 온비드 공고 → 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전
• 입찰 방식: 온비드 등 온라인 플랫폼에서 진행, 누구나 집에서 참여 가능
• 인도명령: 법원 인도명령이 불가, 점유자가 거주 중이면 명도소송을 별도로 진행해야 하며, 소요 기간이 길어질 수 있습니다.

---

4. 경매·공매 절차 한눈에 보기

단계	경매(법원)	공매(공공기관)
1. 신청/압류	채권자 법원 신청	세금 체납 등으로 압류
2. 감정/공고	감정평가 후 공고	온비드 등 온라인 공고
3. 입찰	법원 현장 입찰(비공개)	온라인 입찰(공개)
4. 낙찰	최고가 입찰자 선정	최고가 입찰자 선정
5. 잔금 납부	4주 이내 일시불	1~8주, 분할납부 가능
6. 소유권 이전	잔금 완납 후 바로 이전	잔금 완납 후 등기 이전
7. 명도	인도명령 가능	명도소송 필요

---

5. 참고할 공식 사이트

• 법원경매 공식사이트 – 경매 정보, 입찰 공고
• 온비드 – 공매 정보, 입찰 공고
• 한국자산관리공사(KAMCO)

---

6. 신청 절차, 준비서류, 신청 시기 및 주의사항

구분	경매	공매
신청 절차	법원 방문/온라인 경매정보 확인 → 입찰 등록 → 입찰	온비드 사이트 회원가입 → 입찰 공고 확인 → 온라인 입찰
준비서류	신분증, 입찰보증금(10%), 입찰표, 인감증명 등	신분증, 입찰보증금(10%), 온비드 회원가입
신청 시기	법원 공고 일정에 따라 상시	온비드 공고 일정에 따라 상시
주의사항	권리분석 필수, 인도명령 신청 가능, 임차인 권리 확인	명도소송 필요, 정보 부족 가능, 분할납부 조건 확인

---

7. Q&A(자주 묻는 질문)

Q1. 경매와 공매, 어느 쪽이 더 저렴하게 살 수 있나요?
A. 경매는 유찰 시 20~30%씩 가격이 내려가 일반적으로 더 저렴할 수 있지만, 공매도 유찰 시 10%씩 가격이 인하되어 저렴하게 구매할 기회가 있습니다.

Q2. 경매와 공매, 명도(인도) 절차가 어떻게 다른가요?
A. 경매는 법원 인도명령이 가능해 비교적 빠르게 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매는 명도소송이 필요해 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

Q3. 공매는 꼭 온비드에서만 하나요?
A. 대부분의 공매는 온비드에서 진행되지만, 일부 기관은 자체 사이트에서 별도 공매를 진행하기도 합니다.

Q4. 경매와 공매 모두 입찰보증금이 필요한가요?
A. 네, 두 방식 모두 일반적으로 입찰보증금 10%가 필요합니다.

Q5. 경매와 공매, 초보자는 어디서 시작하는 게 좋을까요?
A. 경매는 물건이 다양하고 인도명령 등 제도가 잘 갖춰져 있어 권리분석만 잘하면 접근성이 높습니다. 공매는 온라인 입찰이 편리하지만 정보가 부족할 수 있어 권리분석에 더 신경 써야 합니다.

---

경매·공매, 차이를 알고 투자하면 기회가 보입니다

경매와 공매는 모두 저렴한 가격에 자산을 취득할 수 있는 좋은 기회지만, 주관 기관, 입찰 방식, 명도 절차, 가격 하락폭 등에서 중요한 차이가 있습니다. 법원 경매는 인도명령 등 법적 보호가 강점이고, 공매는 온라인 입찰과 분할납부 등 편의성이 장점입니다.

투자 목적과 상황에 따라 두 방식을 적절히 활용하면 더 큰 기회를 잡을 수 있습니다.

 

법원경매 입찰절차 따라하면 초보자도 낙찰 성공

 

법원 경매 사이트 100% 활용법과 물건 검색 조회 꿀팁

 

임의경매와 강제경매의 차이, 핵심만 콕!