분양권 세금 양도소득세, 취득세, 증여세 절세 전략 완벽 가이드

분양권 세금, 왜 꼭 알아야 할까?

2025년 부동산 시장에서 분양권은 실수요자뿐 아니라 투자자들에게 중요한 재테크 수단으로 활용되고 있습니다.

하지만 분양권은 '집'이 아닌 '집을 살 수 있는 권리'로 간주되어 부동산과는 다른 세금 규정을 적용받습니다. 그렇기 때문에 분양권을 거래하거나 증여할 때는 취득세, 양도세, 증여세 등 세금 문제를 사전에 파악하는 것이 필수입니다.

특히 주택 수 산정 기준에 포함되는 시점 이후부터는 다주택자 중과세, 취득세 중과세 등 세금 부담이 커졌습니다.

이번 글에서는 복잡한 분양권 세금 체계를 한눈에 파악할 수 있도록 세부 항목별로 정리했습니다. 더불어 최근 개정된 규정까지 반영하여 절세 방법까지 제안드립니다.

분양권 계약 자체에는 취득세가 발생하지 않지만, 입주 후 잔금을 치르고 등기할 때 '주택 취득'으로 간주되어 취득세가 부과됩니다.
이때 중요한 점은 분양권이 주택 수에 포함된다는 점입니다.

예를 들어 무주택자가 분양권으로 아파트에 입주하면 1.1% 세율이 적용되지만, 1 주택자가 추가로 분양권을 취득하면 최대 8~12%의 중과세율이 적용됩니다.

TIP: 부부 공동명의 또는 자녀 증여를 통해 주택 수 조정을 고려하는 전략이 절세에 도움 될 수 있습니다.

과거에는 분양권을 단기 차익 목적으로 되팔아도 낮은 세율이 적용되었지만, 지금은 그렇지 않습니다.

2021년 세법 개정 이후, 분양권 양도 시 1년 미만 보유 77%, 1년 이상 보유 66%라는 중과세율이 적용됩니다. 특히 실입주 목적이 아닌 투자 목적으로 보유했다가 되파는 경우, 예상보다 큰 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

TIP: 실거주 목적의 분양권은 보유 기간 2년 이상 유지 후 매도하는 전략이 유리합니다.

부모가 자녀에게 분양권을 물려주거나, 가족 간 저가 양도하는 사례가 늘고 있지만, 이는 세무상 증여로 간주될 수 있습니다.
국세청은 시가보다 30% 이상 저렴하게 거래되면 부당행위로 판단하여 증여세를 부과합니다.

TIP: 자녀에게 증여할 경우, 증여세 면제 한도(10년간 5,000만 원 또는 1억 원)를 잘 활용하는 것이 중요합니다.

Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
→ 네. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수 산정에 포함됩니다.

Q. 가족에게 저렴하게 넘기면 증여세는 안 내도 되죠?
→ 아닙니다. 시가보다 너무 저렴하면 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.

Q. 분양권을 오래 보유하면 양도세가 줄어드나요?
→ 1년 이상 보유하면 세율은 다소 줄지만 여전히 중과세율이 적용되므로, 실거주 목적을 명확히 해야 합니다.

분양권은 주택과 달리 ‘권리’에 대한 세금이기 때문에, 과세 시점과 적용 세율을 명확히 이해해야 손해를 피할 수 있습니다.

정책이 수시로 바뀌고, 보유 목적에 따라 세금 부담이 천차만별이기 때문에 사전에 전문가와 상담하고 절세 전략을 세우는 것이 반드시 필요합니다.

정확한 세금 계산과 절세 플랜이 분양권 투자 성공의 핵심입니다.

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