상가 계약 갱신 청구권 행사 방법, 예외 사유까지 한 번에 정리

왜 중요한가? 상가 계약 갱신 청구권의 핵심

상가 임대차 계약은 자영업자와 소상공인에게 생존권과 직결된 문제입니다.

‘상가 계약 갱신 청구권’은 『상가건물 임대차보호법』에 따라 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 도입된 제도입니다. 하지만 대부분의 임차인들은 갱신 청구권이 10년 동안 자동으로 보장된다고 오해하는 경우가 많습니다.

이 권리는 조건부 권리이며, 명시적 행사, 예외 사유, 계약 시점에 따라 효력이 달라질 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 상가 계약 갱신 청구권을 안전하게 행사하는 방법과 임대인의 거절이 가능한 예외 사유까지 한눈에 정리해드립니다.

‘상가 계약 갱신 청구권’은 임대차 기간이 만료되는 경우 임차인이 일정한 절차를 통해 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법에서 정한 몇 가지 예외 사유가 아닌 이상 이를 거절할 수 없습니다.

갱신 청구는 법적으로 명시적인 의사 표현이 있어야 효력이 발생합니다. 구두나 문자, 카카오톡도 법적 증거가 될 수 있지만, 법원에서 명확하게 입증 가능한 내용증명 우편을 이용하는 것이 가장 안전합니다.

법은 임차인의 권리를 보호하지만, 다음과 같은 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다:

✅ 예시: 임대인이 3회 이상 차임을 연체했다며 갱신을 거부한 사례에서, 실제로는 임차인이 두 번만 연체한 사실이 확인되어 갱신 청구가 인정된 사례도 있습니다.

사례 1 – 묵시적 갱신 vs 명시적 갱신
서울 마포구의 한 카페 운영자는 계약 만료일이 지나자 아무런 조치 없이 계속 영업을 이어갔고, 임대인은 3개월 후 계약 종료를 통보했습니다.

결과는? 명시적 갱신 청구를 하지 않았기 때문에 법적 보호를 받을 수 없었습니다.

사례 2 – 재건축 사유 주장에 대한 임차인의 대응
건물주가 “재건축 예정”이라는 이유로 갱신을 거부하자, 임차인은 실제 철거 신고서, 허가서 등이 없다는 점을 들어 소송을 제기했고, 갱신이 인정됐습니다.

✅ 이처럼 ‘갱신 청구권’은 사용자의 정확한 절차와 대응에 따라 실효성이 결정됩니다.

Q1. 계약 갱신 청구는 몇 번까지 할 수 있나요?
→ 10년 한도 내에서 여러 차례 가능하며, 최초 계약 기간도 포함됩니다.

Q2. 임대인이 "직계가족 운영 예정"을 이유로 거절할 수 있나요?
→ 개인 사유는 불인정됩니다. 철거·재건축·중대한 사유가 아닌 경우 법적 근거 부족.

Q3. 구두로 갱신 의사 밝혔는데, 임대인이 "못 들었다"고 주장하면?
→ 증거 부족 시 불리합니다. 반드시 서면 또는 내용증명 우편으로 남기세요.

‘상가 계약 갱신 청구권’은 단순히 법률상의 조항이 아니라, 자영업자의 생계를 보호하는 실질적인 안전장치입니다. 갱신 절차, 예외 사유, 행사 시기 등을 제대로 이해하고 대응한다면, 불필요한 분쟁 없이 안정적인 영업을 이어갈 수 있습니다.

지금, 계약서를 다시 한 번 확인하고 필요한 조치를 시작해보세요.

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