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✨ 서론: 아파트 매매, 딱 이것만 확인하고 안심 계약하세요!
내 집 마련의 설렘! 하지만 아파트 매매 계약, 정말 큰돈이 오가는 일이죠. 자칫 잘못하면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 복잡해 보이지만 핵심만 알면 안전하게 거래할 수 있습니다.
"뭘 꼭 봐야 하지?", "부동산 말만 믿어도 되나?" 걱정되시죠? 오늘 아파트 매매 계약 전/중/후 꼭 확인해야 할 필수 주의사항만 쏙쏙 뽑아 알려드릴게요. 이것만 알아도 실패 없습니다!
📌 본론: 아파트 매매 계약, 실패 피하는 체크리스트!
STEP 1: 계약 전 서류 확인 (기본 중의 기본!)
계약서에 도장 찍기 전, 이 서류들은 꼭 직접 확인하세요!
- 등기부등본 (가장 중요!):
- 누구 집인가?: '갑구'에서 진짜 소유주 확인 (신분증과 대조 필수!)
- 빚은 없나?: '을구'에서 대출(근저당권), 가압류, 가처분 등 위험 요소 확인 (깨끗해야 안심!)
- 땅 지분은?: 아파트는 '대지권 등기' 확인 필수! (없으면 담보 가치가 낮아지고 향후 재건축 등에서 문제 될 수 있음)
- 언제 뗐나?: 계약 직전, 최신 날짜로 발급된 것 확인!
- 건축물대장:
- 면적 일치?: 등기부등본과 면적 같은지 확인.
- 불법 건축?: 불법 증축/용도 변경 없는지 확인 (추후 이행강제금 부과 등 문제 발생).
- 토지이용계획확인원 (필요시):
- 아파트 단지가 속한 토지의 용도나 개발 제한 없는지 확인.
STEP 2: 계약 상대방 확인 (누구와 계약하는가?)
- 집주인 맞아요?: 등기부등본 소유주 = 계약하러 온 사람? (신분증 재확인)
- 대리인이라면?:
- 위임장: 집주인 인감증명서 첨부된 위임장 필수!
- 본인 통화: 꼭! 집주인과 직접 통화해서 위임 사실과 계약 내용(매매 금액 등) 확인!
STEP 3: 계약서 작성, 이것만은 정확하게!
계약서 글자 하나하나가 중요합니다.
- 어떤 아파트?: 주소, 동/호수, 면적 등 등기부등본과 똑같이 정확하게!
- 돈은 얼마? 어떻게?:
- 총금액: 숫자 + 한글로 정확히!
- 계약금/중도금/잔금: 금액, 날짜, 방법(계좌 등) 명확하게!
- 대출 승계 시: 금액, 은행, 이자, 책임 관계 등 자세히!
- 언제 이사? 언제 등기?:
- 잔금 날 = 이사 날 = 등기 서류받는 날 (원칙) 날짜 명확히!
- 계약 깨려면? (해제 조건):
- 계약금 단계: 산 사람은 포기, 판 사람은 2배 물어주고 해제 가능.
- 중도금 이후: 함부로 못 깸! (위약금 명시)
- 집에 문제 생기면? (하자 책임):
- 누수, 보일러 고장 등: 누가, 언제까지 고쳐줄지 미리 정하기! ('현 시설 상태로의 계약'임을 명시하더라도, 중대한 하자에 대한 책임 범위를 정해두는 것이 분쟁 예방에 유리)
- 세금/관리비는?: 잔금일 기준으로 누가 낼지 정하기.
STEP 4: 특약사항 = 분쟁 막는 안전핀!
기본 계약 외 특별한 약속이나 걱정되는 부분은 무조건 특약으로 남기세요! (구두 약속 NO!)
- 특약 예시:
- "현재 상태(OO 부분 사진 첨부)로 계약하며, 누수 발생 시 잔금 전까지 매도인이 수리한다."
- "대출 안 나오면 계약 무효, 계약금 돌려준다." (은행, 금액 명시)
- "세입자(보증금 OOO, 만기 O 년 O월)는 매수인이 안고 가며, 잔금에서 보증금 빼고 준다." (임대차 계약서 확인!)
- "잔금일은 서로 합의해서 O일 정도 조정 가능."
- (입주권 매매 시) "본 계약은 OOO 재개발/재건축 조합의 입주권 매매 계약이며, 매도인은 조합원 지위 승계에 적극 협조한다. 만일 매수인의 귀책사유 없이 조합원 지위 승계가 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 기 지급된 금액 전액을 즉시 반환한다."
💡 무조건 구체적으로! 애매하면 무조건 적으세요! 구두 약속은 효력이 없습니다.
STEP 5: 입주권 매매라면? 추가 확인 필수!
재개발/재건축 입주권은 더 복잡하므로 추가 확인이 필수.
- 조합 규약: 조합원 자격, 지위 승계 되는지? 추가 분담금 얼마?
- 권리 관계: 가압류, 가처분 등 문제없는지 등기부등본 외에 조합에도 확인!
- 사업 단계: 지금 어디까지 왔는지? 일정 변동 가능성 확인!
✨ 결론: 아는 만큼 안전! 꼼꼼함이 정답!
아파트 매매 계약, 설레는 만큼 신중해야 합니다. 서류 확인, 사람 확인, 계약서 검토, 특약 활용! 이 4가지만 기억해도 훨씬 안전하게 거래할 수 있습니다.
특히 등기부등본 확인과 특약사항 구체화는 아무리 강조해도 부족하지 않아요. 조금이라도 불안하다면? 망설이지 말고 계약 전 전문가(공인중개사, 법무사)에게 꼭 물어보세요!
❓ Q&A: 아파트 매매 계약, 이것도 궁금해요!
Q1: 부동산에서 써준 계약서, 그냥 믿어도 되나요?
- A: 아니요! 중개사는 전문가지만 최종 책임은 본인에게 있어요. 직접 꼼꼼히 읽고 모르는 건 꼭 질문하세요.
Q2: 잔금 전에 집주인이 대출받으면 어떡하죠?
- A: 특약에 "잔금까지 권리 변동 금지" 문구를 넣으세요. 중도금 지급 후 가처분 신청도 방법입니다.
Q3: 등기부등본, 언제 떼봐야 확실한가요?
- A: 계약 직전, 중도금 지급 직전, 그리고 가장 중요한 잔금 치르기 바로 직전! 3번은 확인하세요.
Q4: 세입자 있는 집 살 때 주의점은요?
- A: 계약 기간, 보증금, 월세 정확히 확인! 내가 들어갈 거면 세입자 이사 날짜 확실히 정하고 특약에 넣으세요. (갱신요구권 행사 여부 확인!)
Q5: 잔금 날 돈 못 맞추면 어떻게 돼요?
- A: 계약 해제 + 위약금 물 수 있어요. 어려울 것 같으면 미리 집주인과 협의해서 날짜 조정하고, 이것도 서면(특약 변경 등)으로 남겨두세요.
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