✨ 오피스텔 투자, 주택수 때문에 망설여지시나요?
매달 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있어 오피스텔 투자를 고려하는 분들이 많습니다. 하지만 '오피스텔도 주택수에 포함될까?' 하는 걱정 때문에 선뜻 결정하기 어렵죠. 잘못하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있기 때문입니다.
오피스텔이 주택 수에서 제외되는 조건은 무엇인지, 1.10 부동산 대책 내용은 무엇인지, 깔끔하게 정리해 드릴게요!
🤔 오피스텔, 주택수 포함? 제외? 기본 원칙부터!
오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부는 '어떻게 사용하느냐'에 따라 달라집니다. 이게 가장 기본적인 원칙이에요.
- ✅ 주거용 오피스텔: 주택 수에 포함됩니다. (취득세, 양도소득세, 종합부동산세 계산 시)
- ❌ 업무용 오피스텔: 주택 수에서 제외됩니다.
"그럼 주거용인지 업무용인지 어떻게 구분하나요?"
▶ 가장 중요한 기준은 '전입신고' 여부입니다.
- 임차인이 해당 오피스텔에 전입신고를 했다면, 실제 주거용으로 사용한다고 보아 주택 수에 포함될 가능성이 매우 높습니다.
- 재산세 과세 대장(재산세 고지서)에 '주택'으로 기재되어 과세되고 있다면 주거용으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.
💡 잠깐! 예외 사항
- 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 당시 규정에 따라 주거용으로 사용했더라도 주택 수 산정에서 제외될 수 있었습니다. (현재는 세법 개정 등으로 상황이 다를 수 있으니 개별 확인 필요)
📌 핵심 체크! 1.10 부동산 대책에 따른 제외 조건 (신축 소형)
가장 많은 분들이 헷갈려 하시는 부분입니다. 2024년 1월 10일에 발표된 부동산 대책으로 인해 특정 조건을 만족하는 신축 소형 주택(오피스텔 포함)은 한시적으로 주택 수 산정 시 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
아래 조건을 모두 충족하는 오피스텔이어야 합니다:
- 준공 시점: 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공(사용승인)된 신축 오피스텔
- 취득 시점: 위 기간 내 준공된 오피스텔을 최초로 유상 취득하는 경우 (분양 또는 매매)
- 면적: 전용면적 60㎡ 이하
- 가격: 취득 당시 기준시가(또는 취득가액)가 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하 (세부 기준 확인 필요)
혜택 내용은 무엇인가요?
- 양도소득세: 다주택자 양도세 중과세율 적용 배제 (기본 세율 적용)
- 종합부동산세: 다주택자 종부세 중과세율 적용 배제 (기본 세율 적용)
⚠️ 중요한 주의사항!
- 이 혜택은 다주택자의 양도세/종부세 '중과'를 배제해 주는 것입니다. 기본적인 양도세나 종부세 자체가 면제되는 것이 아닙니다.
- 1세대 1주택 비과세 혜택 판단 시에는 이 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 즉, 기존에 1주택을 보유한 사람이 위 조건의 오피스텔을 취득하면, 나중에 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택(12억 원 공제 등)을 받지 못하게 될 가능성이 높습니다. 이 정책은 주로 다주택자의 추가 매수 부담을 덜어주기 위함입니다.
- 취득세 계산 시에는 주택 수에서 제외되지 않습니다. (단, 아래 설명할 '시가표준액 1억 이하' 조건은 별개로 적용 가능)
💡 그 외 오피스텔 주택수 제외 조건들
1.10 대책 외에도 오피스텔이 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 있습니다.
- 업무용 사용 증명: 전입신고 금지 특약, 사업자등록, 실제 업무용으로만 사용(내부 구조, 전기/수도 사용량 등으로 판단) 등 명확하게 업무용으로 사용하고 이를 증명할 수 있다면 주택 수에서 제외됩니다. 하지만 임차인이 임의로 전입신고를 하는 등 변수가 많아 관리가 까다롭습니다.
- 시가표준액 1억 원 이하: 취득하는 오피스텔의 시가표준액이 1억 원 이하인 경우에는 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않습니다. (단, 재개발/재건축 구역 내 오피스텔 등 예외 있음)
- 장기임대주택 등록: 보유 중인 오피스텔을 세법상 장기임대주택으로 등록하고 요건(임대 기간, 임대료 증액 제한 등)을 충족하면, 거주하고 있는 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 위한 주택 수 계산에서 해당 오피스텔을 제외할 수 있습니다. (조건 매우 복잡, 전문가 상담 필요)
⚠️ 잠깐! 아파트 청약 시에는 무조건 제외!
여기서 또 헷갈리시면 안 됩니다! 위에서 설명한 내용은 모두 세금(취득세, 양도세, 종부세)을 계산할 때의 기준입니다.
아파트 청약 자격을 판단할 때는 주택법을 따르는데, 주택법상 오피스텔은 '준주택'으로 분류됩니다. 따라서 주거용으로 사용하든 업무용으로 사용하든, 오피스텔만 소유하고 있다면 아파트 청약 시에는 무주택자로 간주됩니다.
📌 결론: 꼼꼼히 따져보고 신중하게 결정하세요!
오피스텔은 일반적으로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다. 하지만 2025년 말까지 한시적으로 적용되는 신축 소형 오피스텔에 대한 1.10 대책 혜택(양도세/종부세 중과 배제), 명확한 업무용 사용, 시가표준액 1억 이하(취득세), 장기임대주택 등록(거주주택 비과세 특례 시) 등 특정 조건 하에서는 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
특히 1.10 대책은 1주택자에게는 오히려 기존 주택 비과세 혜택을 잃게 할 수 있으므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 오피스텔 투자를 고려하신다면, 본인의 상황과 투자 목적에 맞춰 어떤 조건이 적용되는지, 세금 부담은 어떻게 달라지는지 반드시 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담 후 결정하시길 바랍니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
- Q1: 1.10 대책에 따라 2025년까지 사는 모든 오피스텔은 주택 수에서 제외되나요?
- A: 아닙니다. 2024년 1월 ~ 2025년 12월 사이에 준공된 신축 오피스텔 중 전용 60㎡ 이하, 일정 가격 이하의 조건을 모두 만족하고, 이를 최초로 취득하는 경우에만 해당됩니다. 또한 양도세/종부세 '중과' 판단 시에만 제외되며, 1주택 비과세나 취득세 계산 시에는 여전히 포함될 수 있습니다.
- Q2: 오피스텔을 업무용으로 계약하고 전입신고만 못하게 하면 무조건 주택 수에서 제외되나요?
- A: 전입신고가 없다면 주택 수에서 제외될 가능성이 높지만, 100% 보장되는 것은 아닙니다. 세무 당국은 실제 사용 현황(내부 구조, 공과금 사용량, 주변 탐문 등)을 종합적으로 판단할 수 있습니다. 확실하게 업무용으로 사용하고 관련 서류(사업자등록증 등)를 갖추는 것이 좋습니다.
- Q3: 오피스텔 여러 채 가지고 있으면 아파트 청약 못 받나요?
- A: 아닙니다. 아파트 청약 자격 심사 시에는 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류되어 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔만 여러 채 보유하고 있어도 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.
- Q4: 1주택자인데, 1.10 대책 해당 오피스텔 사면 나중에 원래 살던 집 팔 때 비과세 받을 수 있나요?
- A: 받기 어려울 가능성이 높습니다. 1.10 대책은 양도세/종부세 '중과'를 배제하는 것으로, 1세대 1주택 비과세 혜택 판단 시에는 해당 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있어 2주택자가 되어 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다. 신중한 검토가 필요합니다.
- Q5: 2023년에 지어진 오피스텔을 2024년에 샀는데, 주택 수 제외 혜택 받을 수 있나요?
- A: 1.10 대책의 신축 소형주택 혜택은 받을 수 없습니다. 해당 혜택은 2024년 1월 1일 이후 준공된 오피스텔을 대상으로 합니다. 다만, 시가표준액 1억 원 이하 등 다른 제외 조건에 해당되는지 확인해 볼 필요는 있습니다.