전매제한, 왜 지금 핵심 키워드인가?
2025년 부동산 시장에서 ‘전매제한’ 은 청약과 분양권 거래의 핵심 키워드로 자리 잡았습니다. 정부의 규제 강화와 투자 수요 억제 정책이 지속되면서, 전매제한 기간과 예외 사유, 신청 절차에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아졌습니다.
특히 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 단지 등은 전매제한이 엄격하게 적용되므로, 실수요자와 투자자 모두 반드시 숙지해야 할 필수 정보입니다.
이 글에서는 전매제한의 개념부터 기간 확인, 예외 사유, 신청 절차, 공식 사이트 활용법까지 2025년 최신 기준에 맞춰 한 번에 정리해 드립니다.
전매제한, 신청·확인·예외 한눈에 정리
1. 전매제한이란?
전매제한이란 분양권(입주권 포함)을 일정 기간 동안 사고팔거나 증여, 기타 권리 변동을 할 수 없도록 법적으로 제한하는 제도입니다.
- 목적: 투기 방지, 실수요자 보호, 시세차익 목적의 단기 거래 차단
- 적용 법령: 주택법, 택지개발촉진법 등
- 적용 대상: 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 주택 등
※ 단, 상속은 예외로 허용됩니다.
2. 전매제한 기간과 적용 대상
📌 2025년 기준 전매제한 기간 요약표
| 구분 | 전매제한 기간 |
| 수도권 공공택지·규제지역 | 최대 3년 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1년 |
| 수도권 그 외 지역 | 6개월 |
| 비수도권 공공택지·규제지역 | 1년 |
| 비수도권 광역시 | 6개월 |
| 비수도권 그 외 지역 | 규제 없음/폐지 |
- 서울 및 수도권 대부분: 공공택지(분양가상한제 적용)와 규제지역은 전매제한 3년, 과밀억제권역(서울, 수도권 주요 도시)은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되었습니다.
- 비수도권: 공공택지·규제지역은 1년, 광역시는 6개월, 그 외 지역은 대부분 전매제한이 폐지되었습니다.
📌 추가 설명 및 주의사항
- 기간 산정 기준: 입주자 선정일(청약 당첨일) 또는 계약일 기준으로 계산합니다.
- 과거 분양 단지에도 소급 적용: 2024년 12월 이전 분양 단지도 단축된 기간이 적용됩니다.
- 실거주 의무: 전매제한과 별도로 실거주 의무(예: 2년)가 남아 있을 수 있으니 반드시 별도 확인이 필요합니다.
- 규제지역 지정 변동: 지역별 규제 지정과 해제에 따라 전매제한 기간이 달라질 수 있으니, 청약홈 등에서 반드시 단지별로 확인하세요.
📌 공식 사이트에서 단지별 전매제한 기간 확인 방법
- 청약홈
→ 지역·단지명 입력 후 상세 정보에서 확인
3. 전매제한 예외 사유 상세 정리
전매제한 기간 중에도 아래와 같은 불가피한 사유에 해당하면, 한국토지주택공사(LH) 등 사업주체의 동의를 받아 예외적으로 전매가 가능합니다.
이때는 반드시 공식 동의 절차와 증빙서류가 필요하며, LH 등 사업주체가 우선매입권을 행사할 수 있습니다.
| 예외 사유 | 인정 기준 및 필요서류 | 주요 참고사항 |
| 세대원 근무·생업·질병치료·취학·결혼 등으로 세대원 전원이 수도권 이외 지역(광역시, 시, 군 등)으로 이전 | 근무지 발령서, 재직증명서, 진단서, 입학증명서, 혼인관계증명서 등 | 수도권 내 이동은 예외 불인정 |
| 상속으로 주택 취득 후 세대원 전원이 이전 | 상속관계 증명서류, 전원 이전 증빙 | 상속은 예외 허용 |
| 세대원 전원이 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류 | 출입국사실증명, 비자 등 | 2년 이상 체류 계획 입증 필요 |
| 이혼으로 입주자 지위 또는 주택을 배우자에게 이전 | 이혼확정판결문, 가족관계증명서 | 배우자에게만 이전 가능 |
| 공익사업 시행으로 이주대책용 주택을 공급받은 경우 | 사업시행자 확인서, 이주대책 관련 서류 | 시장·군수·구청장 확인 필요 |
| 국가·지자체·금융기관 채무불이행으로 경매·공매 진행 | 경매·공매 관련 법원 서류 | 채무불이행 사유 명확해야 함 |
| 입주자 선정 지위 또는 주택 일부를 배우자에게 증여 | 증여계약서, 가족관계증명서 | 배우자에 한함 |
- 예외 사유가 인정되지 않는 경우: 수도권 내 단순 이사, 단순 투자 목적 등은 예외 불인정
- 예외 전매 시: LH 등 사업주체가 우선매입권을 행사할 수 있으며, 매입가격은 입주금에 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율을 합산한 금액으로 산정됩니다.
📌 실제 사례
- 해외 주재원 발령으로 예외 전매 승인
- 수도권 내 이사로 예외 신청했으나 거절된 사례
- 이혼으로 배우자에게 분양권 이전 승인
📌 예외 신청 시 유의사항
- 반드시 공식 동의 절차와 증빙서류를 준비해야 하며, 예외 사유에 해당하지 않을 경우 전매가 불가합니다.
- 예외 사유에 해당하지 않고 전매제한 기간 내 거래 시, 3년 이하 징역 또는 시세차익 3배 이하 벌금 등 중대한 처벌 대상이 됩니다.
4. 전매제한 예외 동의 절차 및 준비서류
| 구분 | 필요서류 |
| 매도자 | 인감증명서(본인), 신분증 사본, 주민등록등본 등 |
| 매수자 | 인감증명서(본인), 신분증 사본, 주민등록등본, 가족관계증명서(분리세대 시) 등 |
| 기타 | 전매동의서, 전매동의 신청서, 예외 사유 증빙서류 등 |
- 신청 방법: LH 등 사업주체 고객센터 또는 공식 홈페이지에서 신청
- 절차: 예외 사유 증빙 → 동의 신청서 제출 → 사업주체 동의 및 우선매입권 행사 여부 확인 → 전매 가능 시 매매계약 진행
5. 전매제한 기간 확인 공식 사이트 안내
- 청약홈(분양권·전매제한 기간 확인) : 청약홈
→ 메인 메뉴에서 지역·단지명 입력 후 상세 정보 확인 - 한국토지주택공사(LH) 전매기간 안내 : LH 청약플러스 홈페이지
- 국토교통부 전매제한 예외사유 : 국토교통부 공식 사이트
6. 전매제한 Q&A (자주 묻는 질문)
Q1. 전매제한 예외 사유는 어디서 확인할 수 있나요?
A: 국토교통부, 청약홈, LH 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다. 주택법 시행령 제73조에 근거합니다.
Q2. 예외 사유에 해당해도 무조건 전매가 가능한가요?
A: 사업주체(LH 등)의 동의가 필수이며, 우선매입권 행사 가능성도 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 예외 사유가 인정되지 않으면 어떻게 되나요?
A: 전매가 불가하며, 위반 시 계약 취소 및 형사 처벌(징역, 벌금) 대상이 됩니다.
Q4. 예외 전매 시 매입가는 어떻게 산정되나요?
A: 입주금에 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율을 합산한 금액으로 산정됩니다.
Q5. 예외 신청 절차가 궁금해요.
A: 증빙서류 준비 → 사업주체 동의 신청 → 우선매입권 행사 여부 확인 → 전매 가능 시 거래 진행 순입니다.
전매제한, 예외 사유까지 꼼꼼히 확인하고 안전하게 거래하세요!
전매제한 이란 실수요자 보호와 투기 방지를 위한 핵심 제도입니다. 청약 및 분양권 거래 전, 반드시 전매제한 기간과 예외 사유, 신청 절차를 꼼꼼히 확인하세요.
공식 사이트에서 최신 정보를 확인하고, 위반 시 불이익을 피하기 위해 모든 절차와 서류를 정확히 준비하는 것이 안전거래의 첫걸음입니다!