토지거래허가구역, 1주택자 규제 완화

🤔 부동산 거래 전 '잠깐!', 토지거래허가구역 확인하셨나요?

내 집 마련이나 부동산 투자를 앞두고 있다면 '토지거래허가구역'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 이름부터 뭔가 까다로워 보이죠?

네, 특정 지역의 땅이나 집을 거래할 때 시·군·구청장의 '허가'를 받아야 하는, 부동산 시장의 중요한 규제 중 하나입니다.

특히 2025년 들어 서울 주요 지역의 재지정과 운영 지침 변경 등 중요한 변화가 있었는데요. 왜 필요하고, 무엇이 달라졌는지, 거래 시 꼭 알아야 할 최신 정보를 쉽고 정확하게 알려드릴게요!

토지거래허가구역은 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 지정된 지역입니다. 국토교통부 장관이나 시·도지사가 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 곳, 또는 그럴 우려가 있는 지역을 대상으로 지정합니다.

✅ 주요 목적

결국, 부동산 시장의 과열을 막고 건전한 거래 질서를 만들기 위한 제도입니다.

최신 지정 현황 (2025년 상반기): 2025년 3월, 서울의 주요 지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등)의 아파트를 대상으로 토지거래허가구역이 재지정되었습니다. 지정 기간은 예를 들어 송파구와 강남구의 경우 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지로 공고되었습니다. 지역별로 지정 대상(예: 아파트 한정)이나 기간이 다를 수 있으므로 거래 전 반드시 확인해야 합니다.

허가 대상 거래: 해당 구역 내 일정 기준 면적을 초과하는 토지에 대한 소유권이나 지상권을 유상(대가)으로 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함) 시 허가가 필요합니다. 증여 등 무상 거래는 해당하지 않습니다.

허가 기준 면적:
- 일반 기준 (도시지역): 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 100㎡ 초과 시 허가 대상입니다 (지자체장이 10~300% 범위에서 조정 가능).
- ⚠️ 서울 등 특정 지정 지역 (예: 아파트 대상): 최근 서울 아파트 대상 허가구역 재지정 시, 허가 기준 면적이 주거지역 6㎡ 초과 등으로 대폭 강화될 것이라는 초기 혼선이 있었습니다. 그러나 이는 사실상 모든 아파트 거래를 묶는다는 지적에 따라, 실제 아파트(공동주택)의 경우 기존처럼 주거지역 18㎡(약 5.4평) 초과 시 허가 대상으로 운영되는 것으로 정리되었습니다. 단, 이는 일반적인 경우이며, 개별 공고마다 기준이 다를 수 있으므로 반드시 해당 지역의 정확한 기준 면적을 '토지 e음' 등 공식 채널에서 확인해야 합니다.

허가 신청: 거래 당사자(매도인·매수인)가 공동으로 허가 신청서, 계약 내용, 토지이용계획, 자금 조달계획 등을 시장·군수·구청장에게 제출합니다. 처리 기간은 통상 15일입니다.

핵심! 실거주 의무: 허가받아 주택을 취득한 경우, 취득일로부터 2년간 직접 거주해야 합니다. 이 기간 동안에는 해당 주택을 매매하거나 임대(전·월세)할 수 없습니다. 이는 갭 투자를 원천적으로 차단하기 위함입니다.

⭐ 중요 변경 사항 (2025년 4월)! 기존 주택 보유자 허가 조건 완화:
- 기존: 허가구역 내 주택 매수 시, 기존에 주택을 보유하고 있었다면 '1년 이내 기존 주택 매도' 조건 등을 충족해야 허가를 내주는 경우가 많았습니다 (특히 강남, 송파 등). 이는 구청마다 기준이 달라 혼선이 있었습니다.
- 변경 (2025.4.21 이후 지침 일원화): 이제는 허가일로부터 6개월 이내에 기존 보유 주택을 '처분(매도) 또는 임대' 하는 경우에도 허가를 내주도록 지침이 완화 및 일원화되었습니다. 즉, 기존 집을 꼭 팔지 않고 전·월세를 놓는 조건으로도 허가구역 내 주택 매수가 가능해진 것입니다. 이는 1주택자의 주거 이동을 보다 용이하게 하기 위한 조치입니다.
위반 시 제재:
- 허가 없이 계약 체결 / 부정한 허가: 계약 무효 + 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금.
- 이용 의무(실거주 등) 불이행: 시정명령 후 미이행 시 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금 매년 부과 (방치 10%, 임대 7%, 목적 외 이용 5%).

토지거래허가구역 제도는 부동산 시장 안정화를 위한 강력한 수단이지만, 그만큼 거래 당사자에게는 까다로운 절차와 제약을 수반합니다. 특히 최근처럼 지정 및 해제, 운영 지침 변경이 잦은 시기에는 더욱 주의가 필요합니다.

부동산 거래 전, 해당 지역이 토지거래허가구역인지, 허가 기준 면적은 얼마인지, 나의 자금 및 이용 계획이 허가 기준(특히 실거주 의무, 기존 주택 처리 조건 등)에 부합하는지 반드시 '토지 e음'과 관할 구청 등을 통해 최신 정보를 확인하세요!

Q1: 토지거래허가구역 내 모든 거래에 허가가 필요한가요?
- A: 아닙니다. 기준 면적 이하 거래, 상속/증여 등 무상 거래는 허가 대상이 아닙니다. '기준 면적 초과' 토지/주택을 '대가(유상)'를 받고 소유권/지상권을 이전/설정하는 계약 시 필요합니다.

Q2: 허가 없이 거래하면 정말 큰일 나나요?
- A: 네, 해당 계약은 법적으로 무효 처리되며, 2년 이하 징역 또는 토지 공시지가의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 절대 피해야 합니다.

Q3: 허가받고 산 집, 사정상 2년 실거주 못하면 어떻게 되나요? 바로 전세 줘도 되나요?
- A: 안됩니다. 허가 조건인 2년 실거주 의무를 위반하면 이행강제금이 부과됩니다. 취득 후 2년간은 전·월세 등 임대가 불가능합니다.

Q4: 1주택자인데, 허가구역 내 집을 새로 사려면 기존 집은 무조건 팔아야 하나요?
- A: 아닙니다 (2025년 4월 변경)! 이제는 허가일로부터 6개월 내에 기존 주택을 팔거나, 또는 전·월세를 놓아도 허가를 받을 수 있도록 조건이 완화되었습니다. 이전보다 1 주택자의 주거 이동이 수월해졌습니다.

Q5: 현재 어느 지역이 토지거래허가구역인지 정확히 어디서 확인하나요?
- A: 토지이음 사이트가 가장 정확합니다. 또는 국토교통부, 해당 시·도 및 시·군·구청 홈페이지의 공고/고시란을 확인하거나, '서울부동산정보광장'(서울시) 등 지자체별 부동산 정보 사이트에서도 확인할 수 있습니다.