서론: 1 가구 2 주택, 기준과 제외 주택을 알면 세금이 달라집니다
1 가구 2 주택은 부동산 세제에서 세금 부담이 크게 달라지는 중요한 기준입니다. 하지만 모든 주택이 다주택 수에 포함되는 것은 아니며, ‘제외 주택’ 조건을 정확히 알면 불필요한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
2025년 세법 개정과 정부 정책에 따라 농어촌주택, 저가주택, 상속주택, 신축 소형주택 등 다양한 유형이 제외 대상에 포함되고 있어, 최신 정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
본론
1. 1가구 2 주택 기준이란?
- 1 가구 2 주택: 한 세대(가구)가 2채 이상의 주택을 소유한 경우를 의미합니다.
- 이 경우, 양도소득세·취득세·종합부동산세 등에서 중과세율이 적용될 수 있습니다.
- 단, 실수요자 보호와 공평 과세를 위해 ‘일시적 2 주택’ 등 일부 예외와 ‘제외 주택’ 규정이 마련되어 있습니다.
2. 1가구 2 주택 ‘제외 주택’ 주요 유형과 조건
아래 표는 2025년 기준, 1 가구 2 주택 산정 시 주택 수에서 제외되는 주요 유형과 조건입니다.
| 제외 주택 유형 | 주요 조건 및 설명 |
| 저가 주택 | 기준시가 1억 원 이하(서울 외곽·농어촌 소형 등) 주택은 주택 수에서 제외. |
| 농어촌 주택 | 수도권·조정대상지역 외 읍·면 소재, 취득가액 3억 이하(한옥 4억 이하), 1가구 1일반주택+1농어촌주택 보유 시 제외. 2025년 말까지 특례 적용. |
| 상속주택 | 기존 주택 외 상속으로 1채 추가 보유 시, 상속주택 1채는 주택 수에서 제외. |
| 신축 소형주택 | 60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억 이하(아파트 제외), 2026년 12월까지 취득 시 3년간 주택 수 제외. |
| 지방 미분양주택 | 85㎡ 이하, 6억 이하, 최초 취득 시 3년간 주택 수 제외(1~3주택자까지 효과, 4주택자 이상은 제외 안 됨). |
| 근로자 기숙사 등 | 근로자용 기숙사, 장기 미사용 폐가 등 실질적 주거 목적이 아닌 주택도 제외. |
| 농막 | 법적으로 주택에 포함되지 않음. |
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3. 일시적 2 주택 특례와 세금 절세 팁
- 일시적 2주택: 이사 등으로 새 집을 산 뒤 3년 이내 기존 주택을 팔면 1 가구 1 주택으로 간주, 양도세 비과세 적용.
- 양도세 비과세: 1가구 1 주택 기준(실거래가 12억 이하, 2년 이상 보유·거주 등) 충족 시 비과세.
- 농어촌주택 특례: 3억 이하 농어촌주택 추가 취득 시, 2025년 말까지 기존 주택 양도 때 농어촌주택은 주택 수에서 제외.
✅ 신청 절차·준비서류·신청 시기·주의사항 요약
| 구분 | 내용 |
| 신청 절차 | 1. 제외 주택 해당 여부 확인 → 2. 공식 서류(등기부등본, 기준시가 확인 등) 준비 → 3. 세무서/관할 기관 신고 |
| 준비서류 | 등기부등본, 기준시가 확인서, 상속증명서, 농어촌주택 증빙 등 |
| 신청 시기 | 주택 취득·상속·양도 등 발생 시 즉시, 세금 신고 전 반드시 확인 |
| 주의사항 | 제외 조건 충족 여부 꼼꼼히 확인, 법 개정·유예기간 등 최신 정책 체크, 과도한 주택수 산정 실수 주의 |
4. Q&A (자주 묻는 질문)
Q1. 상속주택은 무조건 제외인가요?
A. 기존 주택 외 상속주택 1채만 추가 보유 시에만 제외됩니다. 상속주택이 2채 이상이거나, 상속 이외의 사유로 취득한 경우는 제외되지 않습니다.
Q2. 농어촌주택은 언제까지 제외되나요?
A. 2025년 말까지 3억 이하 농어촌주택 또는 4억 이하 한옥을 추가로 취득한 경우, 기존 주택 양도 시 주택 수에서 제외됩니다. 단, 3년 이상 보유 요건 등 세부 조건을 충족해야 합니다.
Q3. 신축 소형주택도 모두 제외되나요?
A. 60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억 이하(아파트 제외) 신축 소형주택은 2026년 12월까지 취득 시 3년간 주택 수에서 제외됩니다.
Q4. 일시적 2주택은 어떤 경우에 해당하나요?
A. 이사 등 실거주 목적의 신규주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 일시적 2 주택으로 인정되어 비과세 특례 적용이 가능합니다.
Q5. 농막, 근로자 기숙사 등은 주택 수에 포함되나요?
A. 농막은 주택에 포함되지 않으며, 근로자 기숙사 등도 실질적 주거 목적이 아니면 제외됩니다.
5. 실질적 절세 꿀팁
- 제외 주택 조건을 꼼꼼히 확인 후, 세무서 등 공식 기관에 문의/신고
- 농어촌주택·신축 소형주택 등은 취득 시기, 가격, 면적 등 세부 요건 반드시 체크
- 상속주택은 상속증명서 등 증빙자료 필수
- 법 개정·유예기간 등 최신 정책은 공식 사이트에서 수시 확인
결론: 1가구 2 주택, 제외 주택 제대로 알면 세금이 달라집니다
2025년 기준, 저가주택·농어촌주택·상속주택·신축 소형주택 등은 일정 조건을 충족하면 1 가구 2 주택 산정에서 제외되어 양도세, 취득세 등에서 큰 절세 효과를 볼 수 있습니다.
내 상황에 맞는 제외 주택 조건을 꼼꼼히 확인하고, 공식 기관 안내와 최신 정책을 반드시 참고하세요.
지금 바로 내 주택이 ‘제외 주택’에 해당하는지 체크해 절세 기회를 잡으세요!