왜 전세사기 특별법과 개정안, 그리고 예방이 중요한가?
전세사기 피해는 여전히 많은 사람들의 삶을 위협하는 사회적 재난입니다.
2023년 6월 시행된 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기 특별법) 은 피해자 구제와 주거 안정에 초점을 맞춘 한시법으로, 2025년에는 지원 범위와 기간을 확대하는 개정안이 통과되어 실질적 구제 방안이 더욱 강화되었습니다.
이 글에서는 전세사기 특별법의 주요 내용, 2025년 개정안 핵심, 피해 예방 체크리스트, 자주 혼동하는 Q&A, 법률·심리상담 등 연계 서비스, 향후 일정까지 체계적으로 안내합니다.
전세사기 특별법 내용과 개정안, 피해예방 체크리스트까지 한눈에!
1. 전세사기 특별법 주요 내용
| 구분 | 내용 및 특징 |
| 목적 | 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정 도모 |
| 지원대상 | 주택 인도 및 전입신고, 확정일자 보유, 보증금 5억원 이하(수도권 외 3억원), 다수 임차인 피해 등 |
| 주요 지원 | LH(한국토지주택공사) 경·공매 매입 및 차익 환급, 공공임대주택 우선공급, 금융·법률 지원 등 |
| 경·공매 특례 | 피해주택 경·공매 시 임차인 우선매수권, 경·공매 차익 환급 |
| 피해자 인정 범위 | 이중계약 사기, 위반건축물, 신탁사기 등도 포함(개정안) |
| 보증금 한도 | 3억원 → 5억원(특별위원회 추가 인정 시 최대 7억원) |
| 공공임대 지원 | LH가 매입한 피해주택·공공임대 최대 10~20년 무상 거주 지원 |
| 법률·금융 지원 | 저리 대출, 경·공매 대행, 소송비 지원, 긴급복지 등 |
| 제외 대상 | 보증금 전액 회수 가능자, 보증보험 가입자 등 |
2. 2025년 전세사기 특별법 개정안 핵심 변화
| 구분 | 개정 전(2023년) | 개정 후(2025년) |
| 적용기간 | 2023.6.1~2025.5.31 (2년 한시법) | 2027.5.31까지 2년 연장 |
| 지원대상 기준 | 2023.6.1 이전 계약자 | 2025.5.31까지 최초 계약자 |
| 피해자 인정 | 일부 사기 유형 및 금액 한정 | 이중계약, 위반건축물, 신탁사기 등 인정 확대, 보증금 한도 5~7억원 |
| 지원 내용 | 주거·금융·법률 지원, 경·공매 특례 | 기존 지원 유지 + 사각지대 해소, 공공임대 지원 강화 |
| 신청 마감 | 2025.5.31 | 2027.5.31 |
| 기타 | - | 집주인 동의 없이 전세보증사고 이력 확인 가능(주택도시기금법 개정) |
3. 피해 예방 꿀팁 및 체크리스트
전세사기 피해를 예방하려면 계약 전 아래 사항을 반드시 확인하세요.
| 체크리스트 항목 | 설명 및 꿀팁 |
| 등기부등본 확인 | 근저당·가압류 등 권리관계 확인, 임대인 실소유자 여부 반드시 확인 |
| 임대인 신분 확인 | 임대인 신분증·실소유자 일치 여부, 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 확인 |
| 확정일자·전입신고 | 계약 후 즉시 확정일자와 전입신고 완료, 보증금 보호의 기본 |
| 보증보험 가입 가능 여부 | 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 사전 확인 |
| 계약서 특약사항 | ‘임대차보증금 반환 불이행 시 계약 해제’ 등 특약 명시 |
| 임차권 등기명령 활용 | 위험 징후 발생 시 임차권 등기명령으로 권리 우선 확보 |
| 공식 사이트 활용 | 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 최신 정보 확인 |
4. 전세사기 특별법 지원 절차 및 주의사항
- 신청 방법
- 전세사기피해자 지원관리시스템 온라인 신청
- 시·군·구청, 광역 피해지원센터 방문 접수
- 필수 서류
- 임대차계약서, 전입신고, 확정일자, 피해 입증 자료 등
- 신청 기한
- 2027년 5월 31일까지(개정안 기준)
- 주의사항
- 2025년 6월 1일 이후 신규 계약자는 지원 제외
- 보증금 전액 회수 가능자, 보증보험 가입자 등은 대상 제외
5. 자주 혼동하는 Q&A (실전 사례 기반)
Q1. 보증금 일부만 돌려받은 경우도 지원되나요?
A. 일부만 회수한 경우에도 피해자로 인정될 수 있으니, 반드시 신청 후 심사받으세요.
Q2. 보증보험에 가입했는데 보험금 지급이 지연되는 경우는?
A. 보험금 지급이 지연돼도 피해자 지원 신청이 가능하며, 중복 지원은 불가합니다.
Q3. 이중계약 사기, 위반건축물 피해자도 지원받나요?
A. 네, 2025년 개정안부터 포함됩니다.
Q4. 언제까지 신청해야 하나요?
A. 2027년 5월 31일까지 피해자 결정을 신청할 수 있습니다.
Q5. 지원 제외 대상은?
A. 보증금 전액 회수 가능자, 보증보험 가입자, 2025년 6월 1일 이후 신규 계약자는 제외됩니다.
6. 법률·심리상담 등 연계 서비스 안내
전세사기 피해자는 아래 무료·공공 서비스를 적극 활용하세요.
| 서비스명 | 내용 및 신청 방법 |
| 대한법률구조공단 | 무료 법률상담, 소송 지원, 무료상담 안내 |
| 대한변호사협회 | 피해자 대상 법률구조·상담 지원 |
| LH 심리상담 | 전세사기 피해자 심리상담(지자체·LH 연계, 전화·대면 상담) |
| 지자체 긴급복지 | 생계비·주거비 등 위기상황별 맞춤 지원, 서울주거포털 전세사기 피해 지원 |
7. 향후 일정 및 개정 가능성
- 2027년 이후 추가 연장 가능성
- 피해 규모, 사회적 요구에 따라 추가 연장 또는 보완 입법 가능성이 있습니다.
- 정부·국회는 피해자 의견 수렴 및 실태조사 후 추가 대책을 마련할 예정입니다.
- 향후 일정
- 2027년 5월 31일: 현행 특별법 지원 마감(개정안 기준)
- 추가 개정·연장 여부는 2026~2027년 중 논의될 전망
8. 참고 사이트
전세사기 특별법, 개정안·예방·상담까지 꼼꼼히 챙기세요!
전세사기 특별법은 피해자의 실질적 구제를 위한 다양한 특례와 지원책을 담고 있습니다. 2025년 개정안으로 지원 기간과 범위가 확대된 만큼, 피해자라면 공식 시스템에서 반드시 신청 자격과 절차를 확인하세요.
계약 전 예방 체크리스트 실천, 법률·심리상담 등 공공서비스 활용, 향후 일정 체크까지 꼼꼼히 챙긴다면 전세사기 피해로부터 한층 안전해질 수 있습니다.