상가 계약 전, ‘이것’은 꼭 체크하세요! 실수하면 수천만 원 날릴 수 있습니다
상가를 계약하실 예정인가요?
초보 창업자나 자영업자분들이 가장 많이 실수하는 부분이 바로 상가 계약입니다.
“중개사가 알아서 잘해주겠지…”
“이 정도면 괜찮겠지…”
라고 방심했다가 수천만 원을 손해 보거나, 분쟁에 휘말리는 경우가 정말 많습니다.
그래서 오늘은 상가 계약시 주의사항을 확실하게 정리해 드립니다. 이 글 하나만 읽으셔도, 실패 없는 상가 계약이 가능하실 거예요.
1. 상가 임대차보호법, 무조건 알고 가야 합니다
상가도 보호받습니다. 다만 조건이 있습니다.
- 계약갱신요구권: 최대 10년까지 임대 연장 요구 가능
- 권리금 회수 기회 보장: 임대인은 이를 방해할 수 없습니다
- 우선변제권: 보증금은 일정 조건을 충족해야 보호됩니다
이걸 모르면, 임대인이 계약을 갑자기 종료해도 대응하기 어렵습니다.
계약서에는 상호명, 주소, 임대기간, 보증금, 차임 등을 빠짐없이 기입해야 효력이 생깁니다.
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2. 권리금, 무조건 시세 확인하세요
권리금은 중개인이 부르는 게 아니라, 시장 가격이 기준입니다.
- 인근 유사 업종 상가들의 거래 가격을 조사하세요
- 권리금 액수, 지급 방식, 회수 조건은 계약서에 꼭 명시하세요
- ‘포기각서’는 매우 위험합니다. 신중히 결정하세요
권리금은 앞으로 받을 수 있는 돈이기도 합니다. 무턱대고 주고, 나중에 못 받으면 돌려받을 수 없습니다.
3. 보증금·임대료, 계약서에 인상률까지 명시
보증금과 월세는 내 사업의 고정비입니다. 계약할 때만 보지 말고, 1년 후, 3년 후까지 계산해야 합니다.
- 보증금은 지역 시세에 따라 조정
- 임대료는 매년 5% 이상 올릴 수 없도록 조항 명시
- 선납 임대료나 환급 조건도 꼭 기재
특히 임대료가 매년 자동 인상된다는 조항은 제거하는 것이 좋습니다.
4. 계약 해지와 위약금 조건, 자세히 적으세요
모든 계약은 ‘문제 생겼을 때 어떻게 해결할 것인가’가 중요합니다.
- 임대인이 일방적으로 해지 못하도록 조항 설정
- 중도 해지 시 위약금 기준 구체적으로 작성
- 권리금 회수 실패 시 책임소재 명확히
‘계약 해지 시 보증금 반환 기한’도 구체적으로 쓰세요. 이게 없으면 돌려받는 데 수개월 걸리기도 합니다.
5. 상가 상태, 꼭 직접 확인하세요
현장을 보는 것만큼 확실한 건 없습니다.
- 전기, 수도, 소방시설, 화장실 상태 등 체크
- 불법 건축물 여부는 구청에서 확인 가능
- 업종 제한, 입점 규제 있는 곳은 피하세요
사진도 찍어두세요. 입주 후 문제가 생기면 증거가 됩니다.
6. 등기부등본, 열람은 선택이 아니라 필수입니다
상가 계약할 때 등기부등본을 안 보면, 보증금을 못 돌려받을 위험이 큽니다.
- 근저당 설정 여부 확인
- 선순위 임차인이 있으면 보증금 못 돌려받을 수 있음
- 대항력 확보 여부도 중요
7. 중개수수료는 상한 있고, 협상도 가능합니다
- 상가 중개수수료 상한은 0.9%
- 협의 가능한 범위이니 미리 중개사와 조율하세요
- 수수료와 계산 기준은 계약서에 반드시 기록
또한 중개사의 자격증, 등록번호를 확인하면 사기 예방에 도움이 됩니다.
8. 상가 계약 체크리스트 요약
☑ 임대차보호법 확인
☑ 권리금 시세 확인 및 계약서 기재
☑ 보증금/임대료 인상 조건 검토
☑ 계약 해지 조항과 위약금 기준 설정
☑ 상가 현장 점검 및 불법 여부 확인
☑ 등기부등본 열람
☑ 중개수수료 협의 및 명시
9. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 권리금 없는 상가 계약해도 되나요?
A. 가능은 하지만, 나중에 권리금 회수가 어려울 수 있어요. 초기 비용이 적다는 장점과 비교해 보세요.
Q. 계약서 등기 안 해도 되나요?
A. 법적 보호를 위해서는 등기하는 것이 가장 확실합니다. 확정일자만으로는 불완전할 수 있어요.
Q. 임대차계약서에 해지 조항이 없으면?
A. 작성 전 반드시 삽입 요청하세요. 없으면 법적으로 불리합니다.
Q. 상가 보증금은 언제 돌려받나요?
A. 계약 해지일 기준 1개월 이내 반환 조건을 계약서에 명시해야 안전합니다.
Q. 구두로 한 약속도 효력 있나요?
A. 아닙니다. 반드시 계약서에 기입된 내용만 법적 효력이 있습니다.
마무리하며: 상가 계약, 철저한 준비가 답입니다
상가 계약은 단순한 임대 거래를 넘어, 내 사업의 시작과 직결된 중요한 결정입니다. 권리금, 보증금, 해지 조건 등 하나라도 놓치면 금전적 손실로 이어질 수 있으므로, 계약 전 꼼꼼하게 확인하는 것이 필수입니다.
본문에서 소개한 7가지 상가 계약시 주의사항과 체크리스트를 기준으로, 계약 전에 하나씩 점검해 보시기 바랍니다.
불필요한 분쟁과 손해를 예방하는 가장 확실한 방법은 ‘사전 준비’입니다.
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