✨ 전세살이 N년차, 재계약 시즌이 돌아왔다!
내 집 마련이 어려운 요즘, 많은 분들이 전세 계약을 연장하며 주거 안정을 꾀하고 있습니다. 그런데 계약 기간 만료가 다가오면 '그냥 가만히 있어도 되나?', '계약서는 다시 써야 하나?', '보증금이 올랐는데 어떡하지?' 등 궁금한 점이 한두 가지가 아니죠. 자칫 잘못하면 소중한 보증금을 잃을 수도 있는 만큼, 전세계약 연장 시 유의사항을 정확히 아는 것이 중요합니다!
2025년 최신 정보를 바탕으로 전세계약 연장 방법부터 계약서 작성, 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트까지, 세입자 입장에서 알기 쉽게 총정리해 드립니다.
🤔 전세계약 연장, 방법은 크게 3가지!
전세 계약 기간 만료 시, 계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 각 방법의 특징과 장단점을 알아보고 나에게 맞는 방법을 선택하세요.
1. 묵시적 갱신
- 정의: 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 조건 변경이나 해지에 대한 아무런 의사 표시 없이 기간이 만료된 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다.
- 기간: 자동으로 2년 연장됩니다.
- 특징:
- 별도 계약서 작성이 필요 없습니다.
- 임차인은 연장된 기간 중이라도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다 (즉, 3개월 후 보증금 돌려받고 이사 가능).
- 임대인은 정당한 사유 없이 계약 해지를 요구할 수 없습니다.
- '계약갱신청구권'을 사용한 것으로 보지 않습니다.
2. 계약갱신청구권 사용
- 정의: 임차인이 기존 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 명시적으로 계약 연장을 요구하는 권리입니다. 임차인에게 1회 주어집니다.
- 기간: 2년 연장됩니다. (기본 2년 + 갱신청구권 2년 = 총 4년 보장)
- 특징:
- 임대인은 본인 또는 직계존비속의 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.
- 보증금이나 월세 증액 시, 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다.
- 묵시적 갱신과 마찬가지로, 임차인은 연장된 기간 중 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 3개월 후 효력이 발생합니다.
- 명확한 의사 표시가 중요하므로, 문자, 카톡, 내용증명 등으로 증거를 남기는 것이 좋습니다.
3. 재계약
- 정의: 임대인과 임차인이 서로 합의하여 새로운 조건으로 계약을 다시 체결하는 것입니다.
- 기간: 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다 (보통 2년).
- 특징:
- 보증금, 월세, 계약 기간 등 모든 조건을 새롭게 협의하여 정합니다 (5% 상한 제한 없음).
- 완전히 새로운 계약이므로, 이 계약 기간이 만료될 때 임차인은 다시 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다 (단, 이전 계약에서 이미 사용했다면 불가).
- 조건 변경이 있으므로 계약서를 새로 작성해야 합니다.
📝 계약서, 다시 써야 할까? (상황별 정리)
전세 연장 시 계약서를 다시 써야 하는지, 그냥 둬도 되는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 보증금 보호와 직결되므로 꼭 확인해야 합니다!
1. 조건 동일 시 (묵시적 갱신 or 갱신청구권 사용 + 조건 변경 없음)
- 결론: 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다.
- 이유: 기존 계약서와 확정일자가 그대로 유효하며 보증금 우선변제 순위가 유지됩니다. 새로 계약서를 쓰고 확정일자를 받으면, 오히려 그 시점 기준으로 우선순위가 밀릴 수 있어 불리합니다.
- 팁: 불안하다면 기존 계약서 여백에 "00년 00월 00일까지 계약을 연장함"과 같은 특약사항을 추가하고 임대인, 임차인 서명 또는 날인만 받아두는 방법도 있습니다.
2. 보증금 감액 시 (재계약)
- 결론: 원칙적으로 다시 쓸 필요는 없지만, 쓴다면 주의가 필요합니다.
- 이유: 감액된 금액으로 새로 계약서를 작성하고 확정일자를 받으면, 전체 보증금의 우선순위가 새로운 확정일자 기준으로 밀려날 수 있습니다.
- 팁: 만약 감액 계약서를 작성한다면, 반드시 "기존 계약(00년 00월 00일 자)의 보증금을 00원에서 00원으로 감액하여 연장하는 계약임"과 같이 기존 계약과의 연관성을 명시해야 기존 확정일자의 효력을 유지할 수 있습니다.
3. 보증금 증액 시 (재계약 or 갱신청구권 사용 + 5% 이내 증액)
- 결론: 반드시 다시 써야 합니다! (증액분에 대한 계약서)
- 이유: 늘어난 보증금을 법적으로 보호받기 위해서는 증액된 금액에 대해 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.
- 팁:
- 증액분만 별도로 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. (예: "기존 보증금 00원에 00원을 증액하여 총 00원으로 함")
- 새로운 계약서에 반드시 확정일자를 받아야 증액된 금액이 보호됩니다.
- 기존 계약서와 새로운 증액 계약서 모두 잘 보관해야 합니다. 기존 보증금은 기존 확정일자로, 증액분은 새로운 확정일자로 각각 순위가 보장됩니다.
✅ 연장 시 필수 체크리스트 (세입자 필독!)
전세계약 연장 시 다음 사항들을 꼭 확인하여 소중한 권리와 보증금을 지키세요!
| 체크 항목 | 확인 내용 | 중요도 |
| 1. 계약 만료일 확인 | 정확한 만료일을 알아야 연장 통보 시기를 놓치지 않음 | ★★★ |
| 2. 연장 의사 통보 (시기: 만료 6 ~ 2개월 전) | 묵시적 갱신 외에는 반드시 기간 내 통보 (문자, 내용증명 등 증거 확보 필수) | ★★★ |
| 3. 임대인의 조건 변경 의사 확인 | 보증금/월세 증액, 퇴거 요청 등 미리 확인하고 협의 | ★★☆ |
| 4. 등기부등본 확인 | 계약 사이 근저당, 가압류 등 권리 변동이나 집주인 변경 여부 확인 (특히 증액/재계약 시) | ★★★ |
| 5. 계약서 재작성 여부 결정 | 조건 변경(특히 보증금 증액) 여부에 따라 신중히 결정 | ★★☆ |
| 6. 보증금 증액 시 5% 상한 준수 확인 | 계약갱신청구권 행사 시, 법적 상한선 초과 여부 확인 | ★★☆ |
| 7. 확정일자 받기 (증액/재계약 시) | 증액분 또는 새로 작성된 계약서에 반드시 확정일자 받기 (주민센터, 온라인) | ★★★ |
| 8. 전월세 신고 (해당 시) | 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 시 의무 (신고 시 확정일자 자동 부여) | ★☆☆ |
📌 결론: 전세계약 연장, 똑똑하게 권리 챙기세요!
전세계약 연장은 단순히 사는 기간을 늘리는 것을 넘어, 복잡한 법적 절차와 권리 관계가 얽혀 있습니다. '묵시적 갱신', '계약갱신청구권', '재계약'의 차이를 명확히 이해하고, 상황에 따라 계약서 작성 및 확정일자 확보 여부를 신중하게 판단해야 합니다.
특히 보증금이 증액되거나 집주인이 변경된 경우라면 등기부등본 확인은 필수입니다.
계약 만료일 6개월 전부터 미리 달력에 표시해두고, 제때 의사를 전달하며, 필요한 서류와 절차를 꼼꼼히 챙겨 안정적인 주거 생활을 이어가시길 바랍니다!
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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
- Q1: 묵시적 갱신으로 연장되면 계약갱신청구권은 못 쓰나요?
- A: 아닙니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신으로 2년을 거주한 후에도, 다음 계약 만료 시점에 계약갱신청구권을 사용하여 추가로 2년을 더 연장할 수 있습니다 (총 6년 거주 가능).
- Q2: 계약 연장 시 계약서를 꼭 새로 써야 하나요?
- A: 보증금 등 조건 변경이 없다면 굳이 새로 쓸 필요 없습니다. 오히려 새로 쓰고 확정일자를 받으면 보증금 보호 순위가 밀릴 수 있습니다. 하지만 보증금이 증액되었다면, 증액분에 대한 보호를 위해 반드시 증액 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.
- Q3: 확정일자는 왜 중요한가요? 연장할 때도 받아야 하나요?
- A: 확정일자는 해당 날짜에 임대차 계약이 존재했음을 법적으로 증명하고, 추후 집이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 순위를 확보하는 중요한 장치입니다. 보증금이 증액되거나 완전히 새로운 조건으로 재계약했다면, (증액분 또는 전체 보증금 보호를 위해) 반드시 새로 확정일자를 받아야 합니다.
- Q4: 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권으로 연장했는데, 중간에 이사 갈 수 있나요?
- A: 네, 가능합니다. 임차인은 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권으로 연장된 기간 중이라도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하며, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
- Q5: 전세 연장할 때 등기부등본을 꼭 확인해야 하나요?
- A: 네, 특히 보증금을 증액하거나 조건 변경이 있는 재계약을 할 경우에는 반드시 확인하는 것이 안전합니다. 최초 계약 이후 집주인이 바뀌었거나, 새로운 근저당권 등이 설정되어 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이 있는지 확인해야 합니다.