1주택자 양도세 비과세 요건과 실거주 조건 한눈에

왜 지금 '1 주택자 양도세 비과세 요건'을 알아야 할까?

2025년 현재, 부동산 시장의 변동성과 잦은 세법 개정으로 인해 1주택자의 양도소득세 비과세 요건이 더욱 중요해졌습니다. 특히, 실거주 요건과 비과세 조건을 정확히 이해하지 못하면 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 최신 세법을 반영하여 1 주택자의 양도세 비과세 요건을 상세히 정리하였습니다.

 

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✅ 1주택자라면 반드시 알아야 할 핵심 조건

1. 1세대 1주택 비과세 기본 요건

항목	요건 내용
세대 요건	양도일 기준 1세대가 1주택을 보유하고 있어야 함. 세대는 거주자 및 배우자, 생계를 같이하는 가족을 포함합니다.
보유 요건	주택을 2년 이상 보유해야 함. 단, 조정대상지역의 경우 추가 요건이 적용됩니다.
거주 요건	조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 함.
고가주택 기준	양도가액이 12억 원을 초과하는 경우, 초과분에 대해 과세됩니다.
부수토지 요건	주택에 부수되는 토지는 일정 면적 이내만 비과세 대상입니다.

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2. 실거주 요건 상세 정리

조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 다음과 같은 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 경우에도 비과세가 적용될 수 있습니다:

• 근무상 형편으로 인한 이전
• 취학 또는 질병 치료 및 요양
• 해외 이주 등으로 세대 전원이 출국하는 경우

이러한 경우에는 관련 증빙서류를 제출해야 하며, 자세한 사항은 국세청 상담센터(126) 또는 국세청 공식 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

국세청 공식 홈페이지

 

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3. 장기보유특별공제 활용

장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다.

보유 기간	공제율(%)
3년	24
4년	32
5년	40
6년	48
7년	56
8년	64
9년	72
10년 이상	80

 

📌 단, 보유 기간과 거주 기간을 각각 충족해야 최대 공제율을 적용받을 수 있습니다.

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4. 예외 사항 및 주의할 점

• 일시적 2주택자: 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 미등기 주택: 등기되지 않은 주택은 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
• 실거래가와 계약서상의 가격이 다른 경우: 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.

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5. 양도세 비과세 신청 절차 요약

양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 신고 절차는 다음과 같습니다:

1. 양도소득 발생 시기 확인 – 실제 양도일 기준으로 판단
2. 관련 서류 준비
   • 등기부등본
   • 가족관계증명서
   • 주민등록등본
   • 실거주 증빙자료(공과금 납부내역 등)
3. 세무서 또는 홈택스에서 신고
4. 비과세 요건 충족 여부 확인 및 신고서 제출
5. 필요시 세무 상담 또는 이의신청 진행

Tip: 홈택스에서 자동계산 기능을 활용하면 예외사항 누락을 줄일 수 있습니다.

 

홈택스 바로가기

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택도 2년 거주 요건이 적용되나요?

A1. 네, 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면, 해제된 이후에도 2년 거주 요건이 적용됩니다.

 

Q2. 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 가족 모두가 거주해야 하나요?

A2. 원칙적으로 세대 전원이 거주해야 하나, 근무상 형편, 취학 등의 부득이한 사유로 일시적으로 거주하지 못한 경우에는 예외로 인정될 수 있습니다.

 

Q3. 고가주택의 기준은 어떻게 되나요?

A3. 양도가액이 12억 원을 초과하는 주택은 초과분에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

 

Q4. 장기보유특별공제를 받기 위해서는 거주 요건도 충족해야 하나요?

A4. 네, 최대 공제율을 적용받기 위해서는 보유 기간과 거주 기간을 각각 충족해야 합니다.

 

Q5. 비과세 혜택을 받기 위한 절차는 어떻게 되나요?

A5. 양도소득세 신고 시 관련 서류를 제출하고, 국세청의 안내에 따라 절차를 진행하면 됩니다. 자세한 사항은 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

Q6. 사례: 서울 마포구 주택을 2018년에 취득해 2년 이상 거주 후 2025년에 양도하는 경우 비과세 가능한가요?

A6. 거주 요건과 보유 요건을 충족하고, 양도가액이 12억 원 이하라면 비과세 가능합니다.

 

Q7. 사례: 자녀 교육 목적으로 서울 아파트를 추가 매입하고 기존 지방 주택을 2년 후 매도한 경우?

A7. 일시적 2주택 요건(신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도)을 충족했다면 비과세 가능합니다.

 

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마무리: 세무 리스크를 줄이는 전략

1 주택자의 양도소득세 비과세 혜택은 정확한 요건 충족과 철저한 준비가필요합니다.

 

특히, 실거주 요건과 장기보유특별공제는 세금 부담을 줄이는 데 큰 역할을 합니다. 양도 계획이 있다면, 사전에 전문가의 상담을 받고, 국세청의 공식 자료를 참고하여 철저히 준비하시기 바랍니다.

 

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