분양권 전매 절차, 마피 사기 막는 법

분양권 전매 절차, 마피 사기 막는 법

마피 사기, 남의 일 아닙니다.

부동산 시장 침체가 이어지면서, 분양권 전매를 노린 사기 수법이 날로 교묘해지고 있습니다.

 

특히 분양가보다 저렴하게 거래된다는 의미의 '마피' 전매 사기는, 대구를 중심으로 전국으로 확산 중입니다. 피해자는 계약서까지 작성하고 돈을 송금했지만, 명의변경 불가, 서류 위조, 연락 두절 등 다양한 방법으로 사기를 당하고 있습니다.

 

이런 피해는 전매 절차에 대한 무지에서 시작됩니다. 전매 순서와 주의사항을 정확히 이해하고 따라야만 사기를 예방할 수 있습니다.

 

이 글에서는 분양권 전매 절차, 사기 유형, 예방법, 그리고 관련 공공기관 정보까지 체계적으로 안내합니다.

---

1. 분양권 전매 절차 완전 정복

분양권 전매는 일반 부동산 매매와는 달리 시행사, 금융기관, 세무기관까지 연계되는 복잡한 구조입니다. 다음은 2025년 기준, 안전한 전매 절차입니다.

 

1단계: 전매 계약서 작성

공인중개사 입회하에 전매 계약서를 작성합니다. 양식은 일반 매매 계약서와 다르며, 시행사에서 인정하는 계약서 양식인지 확인해야 합니다.

 

2단계: 실거래가 신고

관할 구청에 30일 이내 실거래 신고를 해야 합니다. 미신고 시 과태료가 부과되며, 명의변경이 거부될 수 있습니다.

 

3단계: 중도금 대출 승계

대부분의 분양권은 중도금 대출이 설정되어 있으며, 매수인이 대출을 승계해야 합니다. 이때, 명의변경일과 같은 날에 대출 승계를 해야 시행사 승인이 원활히 진행됩니다.

 

4단계: 시행사 명의변경

시행사에 계약서, 실거래 신고서, 대출승계 서류 등을 제출해 명의변경을 신청합니다. 승인 이후 명의변경 완료되며, 이때까지는 입금 금지입니다.

 

5단계: 양도소득세 신고

매도인은 양도 차익에 대해 세무서에 신고하고 세금을 납부합니다. 미신고 시 가산세가 발생하며, 추후 법적 분쟁의 원인이 됩니다.

---

📊 분양권 전매 시 필요 서류 정리표

구분	매도인 필요서류	매수인 필요서류
공통	전매 계약서, 실거래 신고서, 신분증	계약서 사본, 실거래 신고서, 신분증
대출 승계 시	대출 승계 신청서, 인감증명서	대출 심사 신청서, 소득확인 서류
명의변경 시	분양계약서 원본, 인감날인	분양계약서 사본, 대출 승인서
세금신고	양도소득세 신고서	취득세 신고서

 

✅ 활용 팁: 거래 전 시행사나 금융사에 구체적 서류 목록을 문의하면 정확합니다.

---

2. 마피 사기, 이런 수법 주의하세요

마피 사기는 일반적인 전매 거래에 ‘급매’, ‘기회’라는 포장을 씌워 접근합니다. 그러나 그 이면에는 계약서 위조, 명의변경 거부, 선입금 요구 등 불법 요소가 숨어있습니다.

 

통상적으로 두 가지 유형이 있으며, 아래와 같은 방식으로 충분히 예방할 수 있습니다.

 

🧩 마피 사기의 전형적 패턴

1. 허위 계약서로 명의변경 안 되는 경우
   허위 서류로 계약 후 매수인이 계약금을 입금했으나, 시행사에서는 “제출 서류가 허위”라고 하며 명의변경을 거부함. 매도인은 잠적.
   
   
2. 마피 일부만 깎아줄 테니 선입금하라며 유도
   “마피로 7천 깎아준다”, “급매다, 지금 아니면 못 산다”며 일부 마피 조건으로 선입금 유도. 입금 후 매수인은 사라짐.

---

📊 마피 사기와 정상 거래 비교표

항목	정상 거래	마피 사기 거래
계약서 작성 시점	중개사 입회 하에 작성	브로커나 개인 연락처로 직거래
명의변경 절차	시행사 승인 + 대출 승계 동시 진행	명의변경 전 입금 요구
입금 시점	명의변경 완료 후	명의변경 전, 선입금 요구
계좌 확인	실매도인 명의 계좌	타인(가족·법인·대포) 계좌
피해 발생 시 보장	법적으로 보호 가능	법적 보호 어려움, 사기 위험

---

3. 마피 사기, 이렇게 막으세요!

마피 사기의 핵심은 ‘조급함’입니다. 절차를 원칙대로 지키는 것만으로도 대부분의 사기를 막을 수 있습니다.

 

✅ 예방 5단계 체크리스트

1. 시행사 명의변경 가능 여부 사전 확인
2. 계약서 작성 전 신분증 및 등기부등본 검토
3. 공인중개사 통해 거래 진행 (중개보수 계약서 필수)
4. 명의변경 완료 전에는 어떤 명목으로도 입금 금지
5. 입금 계좌 명의가 매도인 본인인지 확인

💬 “지금 계약금이라도 먼저 보내세요”라는 말이 나왔다면 이미 사기의 시작입니다.

---

4. 공신력 있는 외부 링크 모음

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 국세청 양도세 안내
• 대구광역시 부동산 정보
• 부동산 거래질서 교란행위 신고센터

---

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 분양권 전매는 누구나 가능한가요?
→ 전매 제한 지역은 입주 전까지 거래가 불가합니다. 지자체별로 상이하므로 확인 필요.

 

Q2. 마피 가격에 전매해도 불법은 아니죠?
→ 가격 자체는 문제가 없지만, 거래 방식에서 서류 위조, 명의변경 실패, 선입금 요구 등이 있을 경우 사기입니다.

 

Q3. 시행사 명의변경은 어디서 하나요?
→ 해당 분양을 시행한 주체의 고객센터 또는 현장 사무소에서 진행됩니다.

 

Q4. 피해를 입었을 때 신고는 어디에 하나요?
→ 경찰서, 국토교통부, 공정거래위원회 등입니다.

---

마무리: 절차만 지켜도 사기를 막을 수 있습니다.

💬 사기 예방의 핵심은 ‘순서’

 

분양권 거래는 큰돈이 오가는 만큼, 거래 전부터 계약서, 명의변경, 입금 순서까지 한 치의 어긋남 없이 진행해야 합니다. 특히 마피 거래는 "기회처럼 보이지만, 리스크가 높은 거래"라는 점을 명심해야 합니다.

 

👇 마지막으로 한 번 더 체크하세요

• ✅ 계약서 → 대출승계 → 명의변경 → 입금
• ❌ 명의변경 전 선입금은 무조건 NO
• 📞 시행사·금융기관 직접 확인이 가장 안전한 방법

 

분양권 전매 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 법

 

분양권 세금 양도소득세, 취득세, 증여세 절세 전략 완벽 가이드

 

전매제한 이란, 예외 승인 꿀팁까지!

 

중도금대출, 이자 계산기부터 금융사 선택까지 한눈에!