전세금 반환소송 절차, 세입자 필수 가이드!

전세금 반환소송 절차, 세입자 필수 가이드

전세보증금, 왜 바로 반환되지 않을까?

임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 사례는 꾸준히 증가하고 있습니다. 최근 5년간 부동산 시장 불안정으로 인해 세입자 피해가 빈번하게 발생하고 있으며, 특히 전세사기 이후 보증금 미지급 문제는 사회적 이슈로 대두되었습니다.

 

세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우, 첫 대응은 ‘내용증명’을 통한 공식 반환 요청입니다. 이후 임차권 등기명령, 소송 제기, 강제집행 등 법적 절차를 단계적으로 밟아야 합니다.

 

이 글에서는 실제 전세금 반환소송 절차를 상황별로 자세히 설명합니다.

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1. 전세금 반환소송 절차 한눈에 보기

단계	설명
1단계	내용증명 발송 (반환 요청 통보)
2단계	임차권 등기명령 신청 (대항력 유지)
3단계	소장 접수 및 소송 제기
4단계	변론 및 판결 선고
5단계	강제집행 신청

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1️⃣ 내용증명 발송

계약 만료일이 지났음에도 보증금이 반환되지 않을 경우, 우선적으로 내용증명을 통해 반환 요청 의사를 문서화합니다.

 

내용에는 계약 종료 사실, 반환 요청 금액, 계좌 정보, 반환 기한을 명확히 기재해야 하며, 우체국의 ‘내용증명 + 등기’로 발송해야 법적 효력이 발생합니다.

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2️⃣ 임차권 등기명령 신청

계약 종료 후 이사를 하면 전입신고와 확정일자의 대항력이 사라집니다. 이때 ‘임차권 등기명령’을 통해 퇴거 후에도 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.

• 신청처: 임대 부동산 소재지 관할 지방법원
• 필요서류: 임대차계약서, 주민등록초본, 통장사본 등
• 처리기간: 7~14일
• 수수료: 약 3,000원

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3️⃣ 전세금 반환소송 제기

내용증명과 등기명령에도 불구하고 보증금을 받지 못했다면, 관할 법원에 ‘전세금 반환청구 소송’을 제기해야 합니다.

• 관할: 임대부동산 소재지 관할 법원
• 제출서류: 계약서, 전입내역, 입금증, 내용증명, 등기명령 결정문
• 비용: 인지대(청구금액의 약 0.5%), 송달료 약 7만 원
• 진행 기간: 약 3~6개월

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4️⃣ 재판 절차 및 판결

소장은 접수 후 상대방에게 송달되며, 피고인 집주인이 답변서를 제출하면 변론이 시작됩니다. 증거자료는 계약서, 전입기록, 보증금 입금 내역 등이며, 1~2회의 공판 후 판결이 선고됩니다. 상대방이 항소하지 않으면 판결은 곧바로 확정됩니다.

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5️⃣ 강제집행으로 보증금 회수

판결 이후에도 반환이 이루어지지 않으면, 법원을 통해 집주인 명의의 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다. 방법은 다음과 같습니다:

• 채권압류: 예금, 월세 수입 등 집주인 소득 압류
• 부동산 경매: 집주인 소유 부동산 경매 청구
• 임금 압류: 직장 확인 후 급여 압류 신청

소요 기간은 2~4개월이며, 회수 금액은 집주인의 채무 상태에 따라 달라집니다.

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2. 준비서류 요약

항목	설명
임대차계약서	확정일자 필수 포함
주민등록초본	전입일 및 주소 확인용
통장사본	보증금 이체 확인용
내용증명 사본	반환 요청 증빙 자료
임차권 등기명령 결정문	대항력 증명 서류
인지대·송달료 납부영수증	소송 접수 시 필요

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3. 법률구조공단 무료 지원

경제적 사정으로 소송이 어려운 경우, 대한법률구조공단을 통해 무료 소송 지원을 받을 수 있습니다. 소득 요건 충족 시 신청 가능하며, 변호사 선임도 가능합니다.

• 신청방법: 구조공단 방문 또는 온라인 신청
• 관련 사이트: 대한법률구조공단 바로가기

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4. 피해사례: 이렇게 대응하면 안 됩니다

• 집주인과 구두 약속만 하고 기다리는 경우
• 내용증명 없이 카톡이나 문자로만 반환 요청
• 임차권 등기 없이 이사 나가는 경우
• 소송 기한(3년 이내)을 넘기는 경우

이러한 실수는 보증금 회수를 더 어렵게 만들 수 있습니다. 반드시 문서화된 증거를 남기고 정해진 절차를 따르세요.

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5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권 등기 없이 소송 가능할까요?
A. 가능합니다. 다만 보증금 보호를 위해 등기명령은 반드시 진행하는 것이 안전합니다.

 

Q2. 집주인이 파산하면 보증금은 받기 어렵나요?
A. 파산관재인에게 채권 신고 후 일부 배당 가능하지만, 보증금 전액 회수는 어렵습니다.

 

Q3. 혼자 소송 진행이 어렵습니다. 방법이 없나요?
A. 대한법률구조공단 또는 지방자치단체의 법률상담을 통해 무료로 지원받을 수 있습니다.

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6. 공공기관 참고 링크

• 대한법률구조공단
• 한국주택금융공사 전세자금보증
• 서울시 전세피해지원센터
• 대법원 전자소송시스템

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마무리: 전세금 반환, 준비된 대응이 답입니다

전세보증금 반환 문제는 누구에게나 일어날 수 있는 현실적인 문제입니다. 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 감정에 의존하지 말고 법적 절차를 통해 대응하는 것이 가장 현명합니다.

내용증명, 임차권 등기명령, 소송 제기, 강제집행은 복잡해 보일 수 있지만, 하나하나 차근히 진행하면 충분히 보증금을 회수할 수 있습니다. 특히 시간 경과에 따른 권리 소멸, 증거 부족 등으로 피해가 더 커지지 않도록 조기에 대응하세요. 무료 법률지원도 적극 활용하시기 바랍니다.

 

지금 바로 준비해두면, 돌려받을 수 있습니다. 잊지 마세요. 전세보증금은 당신의 소중한 자산입니다.

 

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