전세 끼고 아파트 매매 시 꼭 알아야 할 주의점과 절차 총정리

전세 끼고 아파트 매매 시 꼭 알아야 할 주의점과 절차 총정리

전세 끼고 매매, 알고 하면 득, 모르고 하면 독!

최근 부동산 시장에서는 전세를 낀 아파트 매매가 자주 이루어지고 있습니다. 이를 흔히 ‘갭투자’라고 부르는데, 적은 자금으로 집을 살 수 있어 매력적이지만, 실거주 문제, 보증금 반환, 임차인과의 분쟁 등 다양한 리스크도 함께 따라옵니다.

 

특히 2025년 현재, 임대차 3 법, 특히 계약갱신청구권의 영향으로 이전보다 꼼꼼한 계약과 절차가 필요합니다.

 

이 글에서는 전세를 끼고 아파트를 매수할 때 꼭 확인해야 할 임차인 계약 확인, 보증금 반환 계획, 등기부 권리분석, 특약 작성 방법 등을 구조적으로 설명합니다. 계약 전 반드시 체크해야 할 실무 포인트까지 표로 정리했으니, 끝까지 확인해 보세요

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전세 끼고 아파트 매매, 꼭 알아야 할 핵심 4가지

1. 임차인 계약 정보 확인은 필수!

• 임대차 계약 종료일: 임차인의 계약 종료일을 정확히 파악해야 합니다.
• 계약갱신청구권 행사 여부: 임차인이 계약갱신청구권을 행사했는지 확인해야 합니다.
• 전입신고 및 확정일자 등록 유무: 임차인의 전입신고 및 확정일자 등록 여부를 확인해야 합니다.
• 실거주 가능 시점: 본인이 실거주를 원할 경우, 임차인의 계약 상태에 따라 입주 시기가 달라질 수 있습니다.

☑️ 주의사항: 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우, 새로운 집주인도 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 실거주를 원할 경우, 임차인의 계약 종료 이후에 입주가 가능합니다.

 

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2. 전세보증금 반환 계획 수립

• 보증금 규모 확인: 전세보증금이 매매가의 상당 부분을 차지하는 경우, 반환 계획을 세워야 합니다.
• 보증금 반환 방법: 자금 조달 계획을 마련하거나, 새로운 임차인을 구하는 등의 방법을 고려해야 합니다.
• 역전세난 대비: 집값이 하락하여 전세보증금보다 매매가가 낮아지는 경우, 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있으므로 대비책을 마련해야 합니다.
• 참고할 홈페이지: 한국주택금융공사(HF)-임대보증금 반환자금 보증 안내

3. 등기부등본 확인으로 권리분석

• 근저당권, 가압류 등 선순위 권리 존재 여부: 기존 집주인의 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 보호: 임차인의 권리가 등기부등본에 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 등기부등본 '갑구'와 '을구' 확인: 등기부등본의 '갑구'와 '을구'를 함께 확인하여 권리관계를 파악해야 합니다.

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4. 특약사항에 반드시 포함할 내용

• 임차인의 계약 종료일: 임차인의 계약 종료일을 명확히 기재해야 합니다.
• 보증금 반환 주체 및 시기: 보증금 반환의 책임자와 반환 시기를 명확히 해야 합니다.
• 임차인 협조 의무(퇴거 시점 등): 임차인의 퇴거 시점 및 협조 의무를 명시해야 합니다.
• 계약 불이행 시 책임 규정: 계약 불이행 시 책임 소재를 명확히 해야 합니다.

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📊 체크리스트 요약표

구분	확인 항목	세부 내용 및 체크포인트
계약 정보	임차인 계약 종료일 확인	계약 만기일, 계약갱신청구권 행사 여부 확인
	실거주 가능 여부	계약 해지 가능 시점, 실입주 가능일 협의 여부
권리관계	등기부등본 확인	갑구(소유권), 을구(근저당·가압류), 임차권 등기 여부 포함
	임차인 대항력 유무	전입신고 + 확정일자 등록 여부 확인
자금계획	보증금 반환 계획 수립	전세보증금 반환 시기, 반환 책임 주체, 보증보험 가입 여부
	자금 조달 방식	반환자금 확보 여부, 대출 가능성 확인
특약 조항	계약서 특약 작성	임차인 퇴거일 명시, 보증금 반환 조건, 위약금 조항 등 상세히 작성
	분쟁 예방 조항 포함	입주 전 임차인 미퇴거 시 조치, 협조의무 등 명시
법적 검토	공인중개사 상담 및 계약 전 검토	중개사 자격 확인, 법률 전문가 또는 LH·법률구조공단 상담 권장
리스크 관리	역전세 및 하락장 대비	시세 하락 시 보증금 반환 위험, 임대수익 감소 가능성 고려
기타	기존 임대차계약 사본 확보	계약서 원본 또는 사본 확보, 서명 일치 여부 검토

 

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🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 낀 매매 시 입주 가능 시점은 언제인가요?
A. 계약종료일과 계약갱신청구권 행사 여부에 따라 입주 시점이 달라지며, 일반적으로 임차인의 퇴거 이후 입주가 가능합니다.

 

Q2. 보증금은 누구에게 줘야 하나요?
A. 매수인이 보증금을 승계하는 경우가 대부분입니다. 계약서상 반환 책임 주체가 명확해야 합니다.

 

Q3. 임차인이 계약을 안 끝내고 버티면 어떻게 하나요?
A. 법적으로 보호받는 임차인의 권리는 쉽게 무시할 수 없습니다. 이사 날짜를 협의하지 않고는 강제퇴거가 불가능하므로, 특약 기재가 중요합니다.

 

Q4. 갭투자는 요즘도 가능한가요?
A. 가능은 하지만 역전세난, 보증금 미반환 리스크 등으로 실거주 목적이나 보증보험 가입 여부 등을 고려해야 합니다.

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마무리: 안정적인 갭투자를 위한 4단계 실천법

전세를 낀 아파트 매매는 자금 효율성을 극대화할 수 있는 전략이지만, 임대차 계약, 보증금 반환, 실거주 분쟁 등 복잡한 요소가 많습니다. 계약서 검토, 등기부 확인, 보증금 반환 계획 수립, 임차인과의 협의는 필수입니다.

 

✅ 아래 4단계만 기억하세요:

1. 임차인 계약 상태 명확히 파악
2. 보증금 반환 책임 명시
3. 권리관계 등기부등본으로 확인
4. 특약사항 구체적으로 작성

이 글에서 제시한 체크리스트를 참고해 안전하고 현명한 매매 계약을 체결하시기 바랍니다.

 

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